今回は、不動産投資ファンドである「みんなで大家さん」の配当遅延に関するコメントです。
以前、ブログでも不動産クラウドファンディングに関するコメントをしました。
最近、残念な報道がなされました。
ファンドの配当遅延に伴い、出資者が運営会社に対して、集団訴訟を起こしたというものです。
「みんなで大家さん」とは、不動産特定共同事業法に基づく小口不動産投資商品で都市綜研インベストファンドという企業が運営主体になっているものです。全国の投資家約4万人から約2,000億円を集めたようですが、3ヶ月連続で配当が遅延し、償還金の返還についても目処がたっていないファンドが出てきているようです。
以前、テレビのCMやネット等でも目にしたことがある方は少なく無いと思います。
今回、問題になっているファンドは、「成田ゲートウエー・プロジェクト」という成田空港近隣に商業施設等を建設し、新たな街を創造するというコンセプトで7％の配当がアピールされていました。
2021年に完成予定が延期されました。現状、YouTubeなどでも指摘されていましたが、現地にはビルや商業施設はおろか、ほぼ、更地の状態のままのようです。進捗状況は約2％程度とのことです。これでは、キャッシュを生み出して分配することはできませんね。
とは言え、現実的かどうかは別として、2027年末の完成予定とされているようです。
こちらに関しては、配当を支払うために、新たな資金を集めている、俗に言うポンジスキーム（詐欺）との疑念が出ているようです。実際には、保有している土地をグループ会社に貸して、配当の原資にしているとのことらしいのです。いずれにしても、建物が無く、入居者がいない状態ですから、持続的な配当原資確保に疑念が生じます。
このファンドは、1口、100万円で7％の予想分配金ですから、年金の不足を補うための高齢者の投資や将来の不安を感じる方々の資金が集まったようです。また、千葉県や成田市の開発許可を受けていたことも、罪深いところです。
個人的な見解ですが、不動産特定共同事業法の管轄官庁が国土交通省で金融庁ではない点も背景のひとつと感じます。東証に上昇している不動産投資信託（REIT）は、金融庁管轄で東京証券取引所の厳しい審査があります。チェック項目や審査の厳しさが甘いのでは？とも感じます。
ところで、投資家として避けることはできなかったのでしょうか？
まず、7％の分配金水準ですが、昨今の日本の不動産利回りやREITの利回りと比較すると高く感じます。特に上場審査を受けていないスキームですから、信用リスクや事業リスクの高さを認識する必要があると思います。運営会社が上場企業であれば、情報開示が徹底されており、一定のガバナンスが存在しているので、（していない企業も散見しますが）ある程度の安心感があると思われます。
情報開示の水準も高いものが求められますからね。
既に販売終了しましたが、住友不動産の「サーフ」という不動産ファンドが存在していました。住友不動産は上場企業ですし、開示なども十分になされていたようです。私ならば、未上場の不動産ファンドを選択するとしたら、こちらを選びます。
個人的には、このファンドを含む不動産クラウドファンディングは、避けるべきと感じます。
それならば、利回りは異なりますが、東証に上昇している不動産投資信託（REIT）を選びます。上場REITに関しても、運営会社が無名の企業もありますが、財閥系の上場企業の運営するファンドも存在します。多少の利回りの違い（多少、低いとしても）と元利金の回収リスクのバランスを考慮すると、見たことも聞いたこともない企業の不動産クラウドファンディングは選択の余地がないとの認識です。
今回の訴訟を含め、訴訟をしても元利金の回収ができるかどうかは、不透明です。
事前に投資を避けることが被害を受けない最適解かと思います。
配当実績はあくまでも過去のもの、特に海外の不動産に投資するスキームの場合は、現地を確認するのも困難ですし、日本と異なる法令、税制を十分に理解することも困難ですね。
一部には、今回の問題と同様、投資先の不動産の存在に疑念があるケースもあるようです。
ともあれ、今後、分配金の復活や償還金の確保ができることを祈念します
次回は、「私見、高配当株投資」の予定です。
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